房地产开发是指从事房地产开发的企业为实现城市规划和城市建设(包括城市新区和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。

  整个房地产开发流程一般可分为十个阶段，需要一个房地产公司前期部门、策划营销部门、技术部门、工程部门、财务部门、办公室相互配合共同协作完成，财务部门贯穿整个开发流程的全过程，今天从财务的角度来看房地产开发的全过程。

  在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这要求我们的开发管理团队去认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前途，把握不同项目的市场需求状况，首先做好开发产品定位及销售盈利去化的策划工作。

  开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的未来市场发展的潜力，有必要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发必不可少的一个阶段，可行性研究的关键点，是有没有社会效益，最重要的是有多少钱可赚......。

  政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：

  一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这一个项目开发的全过程实际上就结束了；

  二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这一个项目就可以一直进行到最后的阶段。

  目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认认真真地对待；空置率居高房子卖不出去，也是开发商不愿意看到的，因此房子能卖得出去，是我们的基本要求。

  在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。

  我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才能够得到划拨土地，例如：教育、高科技、军事等用地，绝大多数土地都是通过出让获得。

  但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企业和事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年数的限制之后，要到建设行政主任部门备案，领取《房地产开发项目手册》；或者通过招拍挂的方式获得土地。

  四、项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是不是满足市场需要的重要一步。

  对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。

  1、方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计的基本要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各个专业的设计方案。

  2、初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。

  3、 施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、地下人防工程、停车位个数等）。

  房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后通过网上用电子文件报批，将方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关联的资料，报城市规划行政管理部门审查，确认符合计划要求后，核发《建设用地规划许可证》。

  方案设计得到批准后，即能够直接进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计的具体方案进行审核检查，确认其符合规划设计要点后，建筑设计企业就能够直接进行施工图设计。

  城市规划行政管理部门在对工程施工图及相关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

  在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就有必要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门依据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

  现今通过招拍挂获得的商业开发用地，可以免去这一步，因政府的中间企业部门己完成了拆迁与安置工作，提供的是净地，在获得土地使用权后，规划方案设计获得规划局批准，就可获得此证：《建设用地规划许可证》。

  六、筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置（净地无此程序）后的最重要的工作。

  取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。

  开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过种种融资方案的选择，确定合理的融资方案。

  目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，绝大多数都是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提升了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

  七、建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择正真适合的承包商和监理单位的有效方法。

  工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以再一次进行选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。

  确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择正真适合的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

  为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主任部门领取建设工程项目施工许可证后，才可以破土动工。

  在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位做，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。

  项目施工完成后，还一定要通过由城市建设行政主任部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

  房地产项目的开发商，在开发项目开始之际，就可优先考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。

  如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行实施工程的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。

  房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都能够更好的起到很重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主任部门的批准，取得销售许可证。

  十、物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务，一个好的物业管理服务，会为分期开发的房地产后期项目起到非常好的促进作用。

  熟悉了上面流程，从财务的角度会最关心什么呢，当然是我们开发过程中发生的支出，即房地产开发过程中发生的成本，房地产开发过程中发生的直接成本和间接费用我们统称为房地产开发成本，按其用途，可分为如下四类：

  二、房屋开发成本。指公司为建筑各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

  三、配套设施开发成本。指公司开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

  四、代建工程开发成本。指公司接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政设施建设工程等所发生的各项费用支出。

  （一）土地征用费。指开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征用费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费等。

  （二）前期工程费。指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘查、测绘、场地平整等费用。包括临时的道路及水电安装费、规费（或报建费）。

  （三）基础设施费。指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

  （四）建筑安装工程费。指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费、设备费及监理费。

  （五）配套设施费。指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。包括上交物业公司的物业管理费。

  （六）开发间接费。指企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用。包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、利息支出等。

  “开发成本”为一级科目；“土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本”为二级科目；三级科目应对应二级科目的详细规定，参照以上六个成本项目来设置，具体核算如下：

  (一)土地开发成本：先通过“开发成本—土地开发成本”科目归集，待土地开发完成投入到正常的使用中时，再按一定的标准（一般可建筑面积分摊）采用归类集中结转法（将土地开发成本支出归类合并）按成本项目分别计入有关房屋、配套设施开发成本的土地征用费和前期工程费两个相对应的科目。

  （二）开发间接费用：先通过“开发间接费用”一级科目做核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的，计入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费用”；应由配套设施开发成本负担的，则计入有关配套设施开发成本核算对象的“开发间接费用”。

  （三）配套设施开发成本：公司发生的各项配套设施支出应在“开发成本—配套设施开发成本”科目做核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算，待工程完成归集后，再按一定标准（房屋建筑面积）将各配套设施开发成本进行分配并计入有关房屋开发成本相对应的科目；如房屋开发完成时配套设施尚未全部完工，则采用预提的办法（即根据配套设施的预算成本），计算完工房屋应负担的配套设施费。

  2、项目名称设置按总平面图的区域划分来设置，即总项目、一期、二期、三期、四期……；如果该区域内同时有公共配套设施工程，则需设置配套设施项目名称。

  例如.某集团项目，项目核算分为A5、A6地块，明确能各自归口的成本支出，即归口到各自项目核算项下，A5地块土地出让金，则会计核算为开发成本-土地开发成本-土地出让金（土地转让费或土地款）项目核算为A5地块，其他明细以此类推。

  另外说一下房地产开发涉及税金主要有8项，其中较为重要的就是增值税，土地增值税及企业所得税，土地增值税和企业所得税的筹划是要值得着重关注的：

  1、增值税税额:《条例》第三条:土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。增值税税额=增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数。

  2、增值额:《条例》第四条:纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。增值额=出售的收益―扣除项目金额。

  3、销售收入:《条例》第五条:纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

  4、扣除项目金额:扣除项目金额的计算方式:(《条例》第六条)扣除项目金额=土地款+开发成本+开发费用+税金+其他扣除项目。

  5、应预缴增值税的计算公式为:应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)×3%

  2、房地产开发成本，包括 6 项,即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  3、房地产开发费用--期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用，开发费用不按实际发生的费用扣除，而是按标准做扣除，关键取决于财务费用中的利息处理:

  (1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

  房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

  (2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

  房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

  （2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述 1、2 项所述两种办法.

  （3）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除，

  增值税税率:土地增值税税率采用四级超率累进税率，具体税率为30%、40%、50%、60%四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。

  根据财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文规定，纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

  1、符合以下情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:(满足清算条件之日起90日内办理清算手续)

  2、符合以下情形之一的,主管税务机关能要求纳税人进行土地增值税清算:(在纳税人收到清算通知之日起90天内办理清算手续)

  (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

  企业所得税和土地增值税是房地产开发企业涉及到的主要两个税种，将就房地产开发企业所涉及的，以收益性增值为课税目的的企业所得税和土地增值税的税前扣除项目异同作比较分析。

  企业所得税是指按照企业经营生产利润和企业资本利的为依据计征的所得税，征收上一般都采取先分期预缴后进行年度清算的征收办法，税率则是采用比例税率。

  土地增值税是指按照企业所有土地收益进行征收的特定行为财产税，征收上一般都采取先征收后清算征收办法，税率则是采用超率累进税率。鉴于企业所得税和土地增值税都需要按照相关的收入额扣除支出额之后的增值余额，作为计税基数计征税款，同时国税总局在2009年为了将房地产企业企业所得税和土地增值税，这两个税种的征收管理，分别出台了《房地产开发经营业务企业所得税解决的方法》(国税发(2009)31号)和《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)两个管理办法。随着这两个管理办法的出台，业界对于房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除的研究也逐渐升温。

  从房地产企业的企业所得税和土地增值税，两税税前扣除的内容开看，企业所得税的税前扣除项目和土地增值税的税前扣除项目基本上一致(不考虑企业的营业外支出和年度投资损益等项目)。

  根据我国国税发(2009)31号文《房地产开发经营业务企业所得税解决的方法》的相关规定，我国的房地产开发企业所发生的期间费用、营业税金及附加、已销开发产品计税成本、土地增值税可以在当期依规定予以扣除，其中开发产品计税成本支出有以下六点内容：

  第一，房地产开发企业的土地征用费和拆迁补偿费用，这两个费用指房地产开发企业为了取得土地开发权而产生的各种费用，其中最重要的包含：土地出让金(土地买价)、耕地占用税、拆迁补偿支出、回迁房建造支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、契税、大市政配套费、土地使用费、超面积补交地价和土地变更用途及相关税费、土地闲置费、危房补偿费等。

  第二，房地产开发企业的前期工程费，这个费用只要是指房地产开发企业的房地产开发项目前期发生的各种水文地质勘查、规划、可行性研究、测绘、设计、筹建、场地通平等一系列的前期费用。

  第三，房地产开发企业的基础设施建设费，这个费用是指房地产企业的开发项目在开发过程中所产生的各种基础设施建设费用的支出，其中最重要的包含对房地产开发项目内的供电、供水、供气、道路、通讯、照明、排污、排洪等社区管网工程费用和园林绿化、环境卫生等园林环境方面的工程费用。

  第四，房地产开发企业的公共配套设施费，这个费用最重要的包含房地产开发项目内，独立的、发生的、非营利性的，并且属于全体业主的，或者是无偿捐赠给政府公用事业单位和地方政府的公共性配套设施的支出。

  第五，房地产开发企业的建筑安装工程费用，这个费用主要是指房地产在开发房地产项目的过程中，所发生的各项建筑安装费用，最重要的包含开发项目的建筑和安装工程费用等。

  第六，房地产开发企业开发过程中发生的间接费用，这个费用主要是指房地产开发企业为了管理或者直接组织开发项目而发生的，且不可以将其归属于特定的成本对象的成本性费用支出。这个费用最重要的包含：项目管理人员工资、项目职工福利费、劳动保护费、工程管理费、水电费、办公费、修理费、折旧费、周转房摊销，以及项目的销售设施建造费用等等。

  根据我国土地增值税暂行条例及实施细则的规定，我国计算房地产开发企业土地增值税史，税法允许税前扣除的项目大致上可以分为以下四个方面：

  第一，房地产开发企业取得土地的成本，即房地产开发企业为了取得土地使用权，而为之支付的地价款和按照我国国家统一规定的需要缴纳的各种与取得土地开发权相关的费用。

  第二，房地产企业的房地产开发成本，即房地产企业为了开发土地和新家房屋，和房屋的配套设置而产生的成本，这中间还包括房地产开发企业在开发房地产项目过程中实际发生的：土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用、建筑安装工程费用和开发间接费用。

  第三，房地产企业的房地产开费用，即房地产企业为了开发土地和新家房屋，和房屋的配套设置而产生的费用，这中间还包括房地产开发企业在开发房地产项目过程中时间发生的与开发项目相关的管理费用、销售费用和财务费用。

  第四，房地产企业转让房地产而产生的相关税金，这最重要的包含房地产企业在转让房产时发生的营业税、城建税和印花税，同时在房地产企业转让房地产的工程中发生的教育费及其附加也可以视为税金一同扣除。

  加计扣除作为一种税收优惠措施，在房地产发开企业的企业所得税和土地增值税中都有存在，但是对于房地产开发企业的适用却各不相同。

  根据我国《企业所得税法》的相关规定，房地产企业的创新支出和安置残疾人支出可以加计扣除。

  1)创新支出 我国《企业所得税法》规定，房地产开发企业为了开发新工艺、新产品、新技术而发生的研发费用支出，在没形成非货币性资产计入企业当期损益之前，可以在据实进行扣除的基础之上，按照研发费用的50%进行加计扣除，已形成非货币性资产的，可根据非货币性资产成本的150%进行摊销。

  2)安置残疾人支出 我国《企业所得税法》规定，房地产开发企业为安置残疾人，以及其他几个国家照顾就业的人员的工资支出，可以在计算企业应纳税所得额是，进行加计扣除。房地产企业安置残疾人员的，对残疾人职工工资据实进行扣除的基础上，可根据支付给残疾人职工工资的100%进行加计扣除。

  根据我国《土地增值税细则》中的规定，在我国从事房地产开发的企业，可根据为取得土地使用权而支付的出让金与开发成本之和，加计20%进行扣除。我国对于这项扣除政策的基本立法意图就在于，由于房地产企业在取得土地使用权之后，需要投入大量的资金对土地进行房地产开发，这属于我国支持鼓励的投资行为，因此，在计算房地产企业应缴纳的土地增值税时，不仅仅可以从出售的收益中扣除获取土地使用权时所支付的土地出让金以及缴纳的相关税费，和房地产开发企业开发土地、新建房屋以及其配套设施所支付的成本和规定的费用，同时还可以扣除与转让房地产相关的税金之外，还可以对房地产企业为取得土地使用权而支付的土地出让金及其费用和房地产开发成本进行20%的加计扣除。这样就有利于保证房地产研发企业基本取得投资回报，从而调动房地产开发企业的积极性，但是非房地产开发企业不享有此项加计扣除优惠。

  税前限额扣除是指企业按照税务规定的标准扣除企业成本、费用和损失额。房地产开发企业的企业所得税和土地增值税限额都存在扣除项目，但是扣除项目之间有较大的差距。

  根据我国《企业所得税法》中的规定，一下五种情况房地产开发企业要进行限额扣除。

  1)房地产开发企业的职工教育经费、工会经费和工福利费的企业所得税的税前扣除是有相应的标准的，扣除标准分别是2.5%、2%和14%。

  2)房地产企业在生产经营中发生的与生产经营活动有关的业务招待费的支出，应该按照发生额的60%进行扣除，但是最高不允许超出企业当年营业(销售)收入的5‰。

  3)房地产开发企业的业务宣传费和广告费的税前扣除范围规定：除了国务院税收主管部门和财政部分另有规定的除外，企业的业务宣传费和广告费支出不超过企业当年营业(销售)收入15%的部分，准予据实扣除，而超过的部分则应当在以后的年度结转扣除。

  4)房地产企业公益性支出税前扣除规定：企业公益性的捐赠支出，在企业年度总利润的12%以内的部分，可以在计算企业纳税所得额是给予扣除。

  5)房地产企业支付的境外机构的销售费用中规定：企业委托境外机构开发销售的产品，在其制度境外机构销售费用(含手续费和佣金)时，不超过委托销售费用10%的部分，可以据实扣除。

  根据我国《土地增值税细则》中的规定，房地产开发企业在房地产开发项目中的利息支出，凡是能够给大家提供金融机构证明和房地产项目计算分摊的，可以据实扣除，但是最高扣除额不得高于商业银行同期同类贷款利率计算出的金额。其他的房地产开发费用则应该依规定，对房地产企业的房地产开发成本和土地成本金额之和的5%计算进行扣除。但是不可提供金融机构证明或者按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，房地产开发费用则应该按照土地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内进行计算扣除。除此之外，国家税务总局和财政部还对土地增值税扣除项目中的利息支出的计算进行了两点规定：

  第一，利息的上浮幅度一定要按照国家的规定执行，超过国家规定的上浮幅度的部分不得进行税前扣除;

  企业所得税是以一个会计年度为周期的，清算的时间是相对固定的。按照我国国税发(2009)31号文《房地产开发经营业务企业所得税解决的方法》的有关法律法规，房地产开发企业开发或建造的开发产品，应当按照制造成本核算法做核算与计量。其中，应该计入开发产品成本的直接成本和可以分清楚成本对象的间接成本，可以直接计入成本对象;共同成本和不能够分清成本对象的间接成本，应该按照配比原则和收益原则分配进入各个成本对象之中。具体的分配方法主要有：占地面积法、预算造价法、直接成本法和建筑面积法四种。同时，还对共同成本的分配的方法进行了限定，例如：土地成本需要按照占地面积法进行分配;借款费用按照预算造价法或者直接成本法进行分配、对单独作为过渡成本对象核算的公共配套设施的开发成本，需要采用建筑面积法进行分配。

  土地增值税是按照房地产开发项目(分期开发项目，以分期项目为单位核算)为单位做核算的，在房地产开发项目中包含普通和非普通住宅的，应该分别计算土地增值额。土地增值税在清算期间具有不确定性的，清算期间应该能长于一个会计年度。土地增值税在清算之前都是预先缴纳的，而到达清算时间条件是，则不需要再缴纳，一定要按照规定进行清算，实施多退少补的原则。

  房地产开发费用是指房地产企业在开发房地产项目中发生的与项目相关的管理费用、销售费用和财务费用，而土地增值税中的限额扣除项目，主要就是房地产开发费用的扣除，按照我国现行的会计制度的相关规定，开发费用作为期间费用直接计入企业的当期损益，而不是按照企业成本核算对象进行摊销。但是作为土地增值税税前扣除中的房地产开发费用则是根据《土地增值税细则》中的相关规定进行扣除的，而不是按照实际发生数额据实扣除。在我国的《企业所得税法》中明确规定，当期会计期间的这三项费用除了部分限额扣除之外，其余的全部据实扣除。

  由于土地增值税的房地产开发费用扣除不是按照实际发生额扣除，而是按照相关的规定进行扣除。这就造成三方面的问题：首先，房地产开发企业实际发生的开发费用，与房地产的土地成本和开发成本间的关联并不是非常密切，因此土地增值税的实际发生额与扣除金额差异较大;其次，如果房地产企业实际列支的开发费用，比按比例计算的金额要小的话，那么实际发生费用与比例计算费用之间的差额开发费用，就等于没有有效凭证而被扣除了;最后，房地产开发企业的财务费用扣除往往是通过比例扣除，而这样扣除金额大于据实扣除金额，此外，利息支出在据实扣除时，对于加罚的利息、超过贷款限额的利息部分和超过上浮幅度的部分利息都是不允许扣除的。因此，我认为，土地增值部关于房地产企开发业开发费用的扣除方法不符合我国税法线）分类扣除与加计扣除的影响

  对于房地产企业开发项目中同时包含普通和非普通住宅的，对土地增值税的税前扣除我国财税[1995]48号文中有明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的应分别核算增值额，未分别核算增值额或不能准确核算增值额的其建造的普通标准住宅不能享受相关免税优惠。由于房地产开发项目的详细情况不同，因此不同的开发项目中同时包含普通和非普通住宅的，有可能普通住宅土地增值出现负增长，而非普通出宅出现较多增长的情况出现，而将两者进行合并计算，则可能计算结果是较少的增值，甚至是负增值，这样就也许会出现合并计算与分开计算两种完全不同的结果。如果强制性的将普通和非普通住宅的土地增值税分开计算，将不利于鼓励房地产开发企业以丰补欠，对土地进行综合性的连片开发，同时也有悖于保护房地产开发企业合法利益的根本原则。与此同时，这个又与房地产开发公司能够按照为取得土地使用权而支付的出让金与开发成本之和，加计20%进行扣除的规定相违背，与调动房地产开发商的开发积极性相互矛盾。

  XX市区土地使用税税额：一级土地16元/平方米，二级12.8元/平方米，三级6.4元/平方米，四级4.8元/平方米

  简略的介绍了房地产开发的全程，成本核算与涉及到的相关税费。一个完整的房地产开发，是方方面面的工作组合，要熟悉政府各个职能部门的有关政策，要详细精准的营销推理，也需要周密的资金与税务统筹，……。

  大数据时代，我们要充分的利用互联网的强大优势，推进集团的网络化办公与信息化建设，挖掘大数据中的商机，让集团的综合产业，以及开发项目的产品定位与营销，更上一层楼，实现效益最大化。

  2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

  3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合100~165元/平方米；

  6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；

  7、室内水电安装工程（含消防）：100~220元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

  9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大），造价200~500元/平方米，一般为150~450元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到400~1000元/平方米；

  10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

  11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

  12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；

  14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；

  16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%）：约60~90元/平方米；

  17、生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；

  19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；

  20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%）：33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

  21、以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。

  24、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；

  25、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；

  26、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线元/平方米，各地标准都不一样。

  结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。

  实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。

  能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。

  另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数非公有制企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是非公有制企业腐败成本相对要低一些。

  建安成本：前期工程费用，主体建安工程费用，园林景观费用，市政配套费用，公共配套费用；

  土地成本定义：俗称地价，即房地产开发商取得土地使用权付出的成本，包含但不限于土地出让金、契税，安置拆迁补偿费、交易服务费、评估等费用。

  注意口径区分：大市政配套费在不同公司的口径中，有可能属于不同的成本科目。有的地产公司归属于土地成本，有的地产公司归属于开发报建费用；

  楼面地价计算：一般人经常在网络上看到，某地区土拍热度很高，刚刚某地块拍出地王项目，总价：***亿元，楼面地价：***元/m2，在这里作者跟大家对于楼面地价做个简要的解释：

  楼面价简要计算案例：某地块100万元/亩，容积率2.0，请问楼面地价多少？

  计算第一步：100万元/亩，如果折算成占地面积则为：100万元/666.67m2=1500.00元/m2，所以100万元/亩，相当于每平方占地面积1500.00元；

  计算第二步：容积率为2.0，表示每平方占地面积开发商可建设2平方米的计容建筑面积的建筑，则单位计容建筑面积所包含的土地价格为：1500.00/2.0=750.00元/m2

  勘查设计费主要范围：最重要的包含地质勘查，规划设计费，施工图设计费，各小专业设计费（装修，门窗，幕墙，景观，弱电，人防，钢结构，基坑支护等），专业顾问费（对于复杂项目的结构顾问，机电顾问等），其他零星设计费用（晒图，三维模型设计等）。

  主要项目设计费：包括规划设计，施工图设计，装修设计，门窗幕墙设计，景观设计，弱电设计等，一般企业内部根据不同的项目和产品系列，有相应的限额设计指标，根据限额设计指标结合当地的市场情况执行即可。

  专业顾问费用：一般对于大型复杂项目（例如300米以上超高层，超五星级酒店，甲级写字楼）等会考虑采用专业顾问费用，但是不同项目复杂程度和聘请的不同的专业顾问，价格差异较大。根据具体项目进行确定；

  成本水平：对于普通住宅的勘察设计费用，建筑面积单方指标范围在60元/m2-80元/m2之间；

  报批报建费用主要是对于开发商在当地进行开发项目需要向政府及各部门缴纳的相关行政事业性收费，最重要的包含：人防异地建设费，基础设施建设配套费，预售询价费用，环境评估，交通评估，施工图审查，文物考古，水土保持，规划公示牌，无证施工罚款等等。

  报批报建费用特点：不一样的地区差异较大，要根据开发项目当地政府部门的要求为准；

  成本水平：对于普通住宅项目，建筑面积单方指标大约在120.00-150.00元/m2。

  工程咨询费用最重要的包含：监理工程费用，工程建设价格咨询费用，结构安全检测费用等；

  物业管理费用最重要的包含：前期物业介入费用，前期物业开办费，物业招标代理费用，空置房物业管理费用等；

  物业管理费用的水平根据各家地产公司的物业管理模式（内部管理，外部委托）不同，费用差距较大。如果是内部管理，则直接执行内部管理的相关联的费用标准就可以。如果是外部委托则根据项目定位，依据市场价格进行确定；

  前期工程费用最重要的包含：临时围墙，临时道路，临时供水，临时供电，临时设施，场地土方等。

  临时设施：主要是为业主单位做项目管理而建设的临时设施（如：临时办公，临时食堂等），而非实施工程单位为自己进行实施工程管理而建设的临时设施；

  场地土方：此处场地土方是正负零以上的土方，如果是基坑开挖土方则是属于主体建安工程费用。

  主体建安工程费：包括项目各业态土石方工程，基坑支护工程，基础工程，主体建筑工程，防水与保温工程，门窗栏杆百叶工程，外立面幕墙工程，室内精装修工程，主体安装工程，消防工程，智能化工程，电梯工程等所有属于或者依附在主体建筑上的所有工程费用。

  土石方工程费用：根据不同项目，不同地库开挖深度，不一样的地区土方单价进行计算；

  基坑支护费用：根据项目开挖深度大致确定支护形式，然后根据过往项目的经验值进行计算；其他主体建安工程费用：根据限额指标，公司的适配指标，历史经验数据来进行综合判定；

  普通150米超高层住宅（毛坯）的主体建安工程费用：2000-2300元/m2

  园林景观费用最重要的包含：属于园林景观的软景，硬景，景观灯具与亮化，水景与泳池，园林小品等；园林景观是属于敏感性成本，能项目带来产品溢价。

  市政配套费用最重要的包含：自来水工程，供配电工程，小市政设施建设工程，燃气工程，小区标示标牌工程等。

  自来水工程：自来水工程通常具有垄断或者半垄断性质，指标水平根据当地的情况做确定；

  供配电工程：在一定地区内，红线内的配电指标相对来说比较稳定，但是对于红线外供配电，因为变电站距离红线的距离不同导致成本水平差异较大；

  成本水平：市政配套费用的建筑面积单方指标约190元/m2-240元/m2；

  公共配套费用最重要的包含为项目建设配套的：物业用房，社区用房，养老用房，学校等；

  除学校外，其他公共配套费用一般金额不大，只应该要依据常规经验指标计算即可。若需要配建学校，则有必要了解当地配件学校的配件标准及相应经验指标进行测算；

  一般学校的建筑面积单方指标：3200-3500元/m2（除土地和三费外的所有费用）

  如果是高档类的国际学校建筑单方指标约：3500-4500元/m2（除土地和三费外的所有费用），此类学校对硬件设施要求较高；

  管理费用：可直接依据公司的费率水平计算即可，一般在为项目货值1.5%-3%之间；

  营销费用：项目的营销费用依据公司的营销费用水平结合项目的种类和真实的情况确定，一般为项目货值2%-3%之间；

  财务费用：项目的财务费用跟项目的开发节奏，融资方式，融资利率水平有很大关系，需要与财务部门共同商议确定。