甘泉三村的房子是典型的“老破小”，小区里的墙壁斑驳不堪，窗户还保留着老式木质结构，整体看着就像一个被岁月蹂躏过的地方。要是讲卫生间墙面上的瓷砖，那几乎已经没有能撑得住的一块了，简直是“上墙都站不住脚”。居民们说，住在这里就像在跟房子一起慢慢老去。可这地方偏偏又在上海的市中心，离内环近得不行，交通是没得挑，但一提到居住环境，那是真让人“哑巴吃黄连”。

  到了今年9月，小区的居民总算盼来了一个机会——“原拆原建”的改造项目。讲真的，这对甘泉三村的居民来说确实是个大动作：政府负责出资，拆了重建，拆一还一，还加赠厨卫和阳台面积。按原定计划，4年后居民就能住上带电梯的新房，想想都让人觉得像“天上掉馅饼”。但说到底，什么都得签字同意才能搞起来。

  项目的签约率让人没想到，官方要求产权户签约率一定要达到100%，可两个月下来，最终只达到了71.98%，硬生生卡了壳。然后11月，项目直接宣布中止。这让不少积极做出响应的居民着实“气不打一处来”，盼了半天的“新房梦”直接黄了。可讲也讲了，劝也劝了，还是有近三成的居民就是不肯签，这事儿就这么僵住了。

  这次甘泉三村的“原拆原建”项目可以说是一步步折腾出来的故事。从官方公告来看，项目启动的时间是今年9月，签约流程也真正开始推进，原本打算对小区937户住宅进行整体拆卸重建。用官方的话说，这次改造的目标就是“改善居住条件，提升生活质量”。不过，从后来公布的数据看，两个月的签约周期里，整体签约率只有83.56%，而最关键的产权户签约率仅有71.89%，离标准的100%要求相去甚远。到11月中旬，项目就必须宣布暂停。

  官方的签约要求严格到让人琢磨不透，比如一定要达到整体签约率98%、产权户签约率100%，这才算过关。这种高门槛，可能也让不少居民感到“这事儿能成才怪”。公告内容更是直接表明，“由于未能达到规定签约率，项目停止实施”，等于是给了小区居民一个明确答复。

  从小区贴出的原定方案来看，当初规划得确实挺细致：22幢房屋全部拆除后，将建设带电梯的新住宅区，政府负责所有费用，居民能拿到搬迁补贴，还有4500到7500元不等的过渡补贴，等新房建成后再回迁。不过，这些好处显然没能打动所有居民。

  签约率不够是表象，深层原因却五花八门。有居民觉得，房屋面积增加得不多，甚至不足以满足家庭扩展的需求；也有居民表示，对新房质量没有信心，怕到时候还不如现在的房子实在。还有一些人则干脆不喜欢“原拆原建”的模式，觉得还不如直接给补偿款，自己去买房更自由。

  就这样，本来计划周全的项目在操作层面卡住了。居民中有人等得心焦，有人却冷眼旁观。无论是讲政策不够深入人心，还是改造目标不符合居民预期，这次项目的暂停都成了旧改过程中一个不得不面对的问题。

  甘泉三村的签约难，不光是个案，而是“原拆原建”模式中常见的问题。居民的诉求五花八门，谁都想让自己的利益最大化，最后就成了众口难调的局面。讲白了，这是个“怎么搞都有人不满意”的问题。

  部分居民对面积的要求是关键点。讲面积，很多老房子本来就只有十几平方米，原拆原建后即便有赠送面积，也增加不了太多。一些人觉得辛辛苦苦搬出去，最后回来住的还是小户型，心里觉得不划算。而另外一些人则更实际，觉得面积增加得再少也是增值，还能保住原来的生活圈子，但就是因需要全体签字通过，导致项目推进不了。这种局面，官方也只能束手无策。

  还有一种声音是对政策模式的不满。部分居民明确说，更希望货币化补偿，这样他们能够拿钱自己去买更大、更适合的房子。但“原拆原建”模式主打的是原地改善住房条件，政府更倾向于让居民留在现有社区生活，不愿鼓励货币化安置。于是，这就形成了一种政策和居民期待之间的矛盾，怎么讲政策，部分人也不买账。

  此外，不少居民提到对新房质量的担忧。讲到这个，谁都不想搬进一套看着新但实际上住起来麻烦不断的房子，比如煤卫面积太小、房子设计不合理等等。有些居民甚至直言，与其担心新房不如维持现状，起码“老房子住得习惯”。

  甘泉三村的情况只是个缩影，虹口区53街坊和长宁区天山五村最近也因为签约率不达标而宣告项目中止。同样的问题一再出现，说明这种模式在真实的操作中面临着巨大的执行难度。

  不只是甘泉三村，上海其他老旧小区的“原拆原建”项目也陆续碰壁。以虹口区53街坊为例，项目公告明确说，因居民同意率未达到80%，征询工作就此停止。再看长宁区天山五村，涉及的1-2号等八幢房屋，虽然征询同意率达到72.89%，但仍然远低于98%的标准。讲这些事儿，像是在印证一个现实：哪怕政策再优厚，“搞”旧改也不是一件轻松的事。

  从近年来的实践来看，“原拆原建”在许多城市的旧住房改造中慢慢的变常见。以前一提拆迁，居民可能马上想到的是一夜暴富的“神话”，但如今，这种模式更多地强调改善原地居住环境，而不是提供现金补偿或者直接动迁。这背后的逻辑是，政府希望居民能继续留在市中心，保持熟悉的生活圈子，同时也节约城市土地资源。但这样的思路对居民来说，却并不一定是个好消息。

  就像甘泉三村的情况，居民们住的虽然是“老破小”，可也有不少人认为，既然能改，不如干脆货币化安置，拿了钱自己再去买房。对于这部分居民来说，政策讲再多的便利，比如补贴、绿化、电梯新房，都不如直接拿钱来得实在。这也就解释了为什么即便财政出资改造、不花居民一分钱，还有人不愿意配合签字。

  而在杭州、广州、北京等地，一些更为灵活的模式正在试行。比如居民自己掏钱搞改造，或者居民与政府共同筹资，这样不仅让居民的参与感更强，决策权也随之提高。但问题也随之而来，自掏腰包意味着居民需要承担更多成本，协调起来的难度也会更高。

  可以说，不同城市都在“摸着石头过河”，既想推进旧改，又得兼顾居民的实际诉求。在上海这样的超大城市，如何平衡政策目标和居民期望，还需要更多探索和实践。

  针对当前“原拆原建”过程中遇到的问题，业内专家和研究机构也提出了一些改进建议。比如易居智库的研究总监表示，现行政策对签约率要求过高是导致项目停滞的重要原因之一。按规定，整体签约率要达到98%，产权户签约率甚至要求100%。这种标准看似严谨，但在实际执行中往往成为掣肘。专业的人建议，可以将签约率的要求适当下调到90%-95%，既保留民意基础，又提高政策的可操作性。

  在操作层面上，一些专家还提到，产权登记和抵押处理的灵活性不足也是瓶颈之一。例如，有居民房子存在抵押，但现行政策在重新登记时手续繁琐，导致不少人干脆放弃签约。建议在此类项目中推出更灵活的不动产登记政策，简化相关流程，以提高参与度。

  政策的规划和执行也被认为要进一步优化。目前，许多旧改项目在规划阶段缺乏与居民的深度沟通，导致方案虽看似完美，但并未真正触及居民最关心的问题。有经验的人指出，规划部门可以加强科学指导，特别是在项目启动前，通过座谈、问卷等形式充分了解居民诉求，从而制定更贴合实际的改造方案。

  此外，部分城市正在试行更为多样化的改造模式，例如居民自治、自筹资金更新等。这些方式虽然协调成本更高，但居民的参与感和话语权也更强。未来，如果能将政府主导与居民自治结合起来，可能会是推动“原拆原建”更灵活、更高效的一个方向。

  从实际操作来看，无论是签约率的调整、政策的优化，还是改造模式的多元化，都需要一套更完善的体系来支撑。对于城市更新这样的系统性工程，不仅需要政府推动，还需要社会多方力量共同参与。

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